Tem gente que calcula o retorno de um imóvel como quem conta vantagem no churrasco. Diz que comprou por R$ 500 mil, vendeu por R$ 700 mil e lucrou uma fortuna. Esquece de mencionar que gastou R$ 100 mil em reformas. Fora corretagem, cartório, condomínio e manutenção. Resultado: o que parecia um retorno de 5,8% ao ano no fim das contas mal passou de 2,6%.
Este é um dos grandes dilemas do investimento imobiliário: a maioria dos retornos é baseada em histórias pessoais, raramente documentadas com precisão. É um mercado descentralizado, com pouca transparência, no qual reina a força do “caso de sucesso de um conhecido”. Mas, assim como não usamos o desempenho da carteira do nosso tio para avaliar se ações são boas, também não deveríamos avaliar imóveis com base em experiências isoladas.
Todo investimento precisa de um ponto de referência. Em ações, usamos o Ibovespa. Na renda fixa pública, os IMAs. Para os fundos imobiliários, o Ifix. E, para imóveis residenciais, o índice FipeZap. Ele acompanha o preço médio de venda e aluguel em várias capitais do país. É com ele que conseguimos ter uma ideia do que, de fato, aconteceu com os imóveis ao longo do tempo.
A estrutura de retorno de imóveis se assemelha bastante à de outros ativos, como ações, em que temos a combinação entre valorização e ganhos de rendimentos. A diferença é que, nas ações, a liquidez é maior, os custos são menores e as informações são públicas e auditadas. Já nos imóveis físicos, cada detalhe pode alterar completamente o resultado final. Entretanto, a distribuição dos retornos pode ser igualmente dispersa.
De acordo com o FipeZap, desde o fim de 2010 os preços de imóveis no Brasil tiveram uma valorização média de 5,37% ao ano. No mesmo período, a inflação medida pelo IPCA foi de 5,12% ao ano. Já o INCC, que mede os custos da construção, avançou 6,03% ao ano. Em outras palavras, os imóveis se valorizaram próximo da inflação.
Quando incluímos a renda com aluguéis, que esteve em média de 5% ao ano no período, o retorno total bruto, somando valorização e aluguel, fica em torno de 10,5% ao ano. Esta rentabilidade foi a mesma que dos títulos públicos atrelados à inflação, medidos pelo Imab, que ofereceram retorno médio de 10,5% ao ano no mesmo intervalo.
Isso significa que investir em imóveis, na média, equivale a aplicar em renda fixa de longo prazo corrigida pela inflação. A título de comparação, hoje esses títulos oferecem cerca de IPCA + 7% ao ano. Se assumirmos uma inflação futura de 5% ao ano, podemos esperar um retorno total próximo de 12,3% ao ano, na média.
É claro que isso não significa que todo imóvel vai render isso. Há imóveis que dobram de valor em poucos anos. Outros que ficam parados no tempo e mal cobrem os custos. Assim como ações e títulos, imóveis são ativos financeiros. Podem ser comprados para morar ou alugar, mas sempre devem ser analisados com racionalidade.
O mais importante é entender que a escolha do imóvel, o preço pago, a localização, o estado de conservação, a forma de financiamento e até a gestão (ou falta dela) são os verdadeiros responsáveis pelo retorno final. Não se trata de ser contra ou a favor do investimento em imóveis, mas de saber o que esperar dele.
