Concentrando o maior estoque de escritórios de São Paulo, a região central sofre com dois problemas principais: os prédios estão defasados —não conseguem acompanhar as demandas do mercado de trabalho– e a atividade construtiva está estagnada desde 2018.
Levantamento feito pela consultoria Newmark indica que o centro da capital paulista tem mais de 2 milhões de metros quadrados em estoque de escritórios comerciais distribuídos em 343 edifícios. Os dados apontam que 43% do volume total dessa área é composto por edifícios construídos entre 1950 e 1970, enquanto outros 25% foram terminados entre 1971 e 1990.
A verticalização dos escritórios de São Paulo teve início no primeiro terço do século passado, com o primeiro grande marco sendo o edifício Martinelli, inaugurado em 1929. Nesse período, a força da região se concentrou no triângulo histórico das ruas Direita, São Bento e 15 de Novembro.
A expansão para a Paulista começou nos anos 1970, e, posteriormente, regiões como a Faria Lima e a Berrini passaram a atrair o mercado, sobretudo por oferecer escritórios de alto padrão.
Segundo a consultoria, o estoque do centro é predominantemente antigo e suas salas têm metade da metragem de grandes escritórios de alto padrão e especificações técnicas inferiores ao que o mercado demanda —são, em sua maioria, escritórios de classe C e com área de laje abaixo dos 500 m² por andar.
Escritórios corporativos são classificados por classes, sendo C a mais inferior e AAA a de maior qualidade. A escala identifica o nível de qualidade construtiva, das instalações tecnológicas dos sistemas prediais e os projetos inovadores de arquitetura.
Além da busca pelas melhores localizações e por prédios novos, as grandes empresas prezam por metragens maiores por andar. O objetivo é conseguir organizar mais equipes trabalhando juntas no mesmo ambiente —alguns escritórios de tipo AAA chegam a oferecer andares com mais de 1.500 m².
Na região da Paulista, os prédios são mais novos, com a maioria das áreas abrigando espaços acima de 1.000 m² por andar e escritórios AAA, AA e A. Prédios mais antigos já passam por retrofits, e as construtoras seguem levantando novos imóveis no entorno.
No centro, mais de 50% dos edifícios atualmente utilizados estão locados para órgãos governamentais, além de bancos e seguradoras, fazendo com que a taxa de vacância da região atualmente esteja em 14,4%, abaixo da média da cidade, de 17,6%.
O governo paulista planeja transferir seu centro administrativo do Morumbi para o bairro dos Campos Elíseos, movimentação que pode adicionar mais 230 mil m² ao estoque de escritórios do centro. O projeto prevê a construção de 12 prédios que servirão de sede para 28 secretarias. Ao todo, são 22 mil funcionários espalhados em 60 endereços pela cidade que podem voltar a caminhar pela região central.
Serão investidos R$ 4,7 bilhões nas edificações do Palácio dos Campos Elíseos e seu entorno. A proposta envolve construção, reforma, adequação e manutenção do espaço, feitas por meio de uma PPP (parceria público-privada).
Pela programação da Secretaria de Parceria em Investimentos, o edital será lançado ainda no segundo trimestre e o leilão deve acontecer no segundo semestre.
Na avaliação da Newmark, o projeto pode significar um divisor de águas para o mercado imobiliário na região, acelerando o processo de requalificação com a chegada de novos investimentos e a migração para uma infraestrutura moderna e com dinamismo econômico.
Atualmente, nenhum prédio corporativo está em construção na região.
“É a origem do mercado de escritórios. São as regiões mais relevantes em termos de estoque, e seria o melhor dos mundos que o centro tivesse a condição de abrigar grandes corporações, é uma região super bem integrada de transporte público, estrutura de comércio e serviços”, afirma Mariana Hanania, líder de pesquisa de mercado na Newmark e responsável pelo levantamento.
ONDA DE RETROFIT
Pesa a favor do mercado imobiliário na região o programa Requalifica Centro, que virou lei em 2021 e oferece incentivos fiscais para repaginar prédios antigos na região. A intenção é ampliar a oferta habitacional e revitalizar o miolo do centro, passando pelos bairros Sé, República, Santa Ifigênia, Brás e Glicério —área correspondente a 6,4 km².
Os incentivos incluem a remissão de créditos de IPTU, com isenção do imposto nos três anos seguintes à emissão do certificado de conclusão de obra, além da aplicação de alíquotas progressivas para o IPTU no intervalo de cinco anos após o período de isenção.
As empresas ainda terão redução da alíquota de ISS (Imposto sobre Serviços) para 2% nos serviços relativos à obra de requalificação, como engenharia, arquitetura e construção civil, entre outros. A lei também retira a necessidade do pagamento de outorga onerosa para os prédios que passarem por modificação do uso, saindo de escritório para residencial, ou vice-versa, o que pode ajudar a diminuir o déficit habitacional na cidade.
De acordo com a Prefeitura de São Paulo, 21 projetos foram aprovados no programa, totalizando 1.902 unidades habitacionais. Outros 28 pedidos estão em processo de análise.
Desses 21 projetos, 17 são empreendimentos são para uso residencial (um deles para habitação de interesse social) e quatro empreendimentos para uso comercial, especialmente hospedagem e escritórios.
Entre os prédios comerciais, estão o hotel Jaraguá e o edifício Praça Antônio Prado, onde hoje funciona uma parte da B3.
“A mudança do uso [para prédios residenciais] pode criar uma nova região, com uma população residente e uma estrutura diferenciada de serviços”, diz Hanania. Esses fatores melhoram a percepção de incorporadoras de edifícios e podem até criar um possível potencial de demanda, afirma. “Indiretamente, acaba beneficiando o mercado de escritórios.”
