Enquanto investidores, jornalistas e analistas ficaram hipnotizados com a disparada da Bolsa e o despencar do dólar, outro ativo fazia sua mágica de multiplicar valores nas carteiras, com pouquíssima gente olhando: os fundos imobiliários (FIIs).
O Ibovespa, nosso principal índice de ações, acumula alta de 14% no ano, o que dá razão para todo seu destaque, com pompa e circunstância. Mas o Ifix, que reúne os FIIs, sem fazer muito barulho, bateu recorde de pontuação, ao subir mais de 10% desde janeiro.
E não é só o percentual de ganho que chama a atenção. Os FIIs exigiram bem menos do coração dos investidores. Enquanto o Ibovespa chegou a cair 2,38% no pior pregão do ano, o tombo máximo do Ifix foi de 1,38%. Dos 96 pregões de 2025, o índice de ações teve 41 dias de queda. O de FIIs caiu em 35.
A volatilidade faz toda diferença na conta de risco e retorno. É como se uma estratégia tivesse acertado 57% das vezes e a outra, 63%.
Depois de um 2024 frustrante —quando caiu quase 6%, no seu terceiro pior desempenho da história—, o Ifix engatou uma arrancada desde fevereiro, apoiado em juros futuros mais baixos, um ambiente político aparentemente mais estável e o apelo clássico dos FIIs: renda mensal, isenta de imposto, com risco bem mais diluído do que investir em um imóvel físico ou em um único CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
E nem mesmo as discussões sobre o fim da isenção de impostos para dividendos pagos por FIIs e Fiagros estragaram o clima.
A ideia de receber dividendos na conta é sedutora para nós, brasileiros, tão acostumados ao risco e ao calote. De 2018 para cá, o número de investidores em FIIs saltou de 200 mil para quase 2,7 milhões.
Mas não se pode ignorar os riscos desses ativos só porque costumam ser menos voláteis do que as ações. FIIs e Fiagros estão longe de ser uma renda fixa disfarçada. Recentemente, um fundo que investe em galpão logístico derreteu depois que o inquilino decidiu sair.
Muitos fundos que aplicam em CRIs sofrem calotes e mais de um Fiagro ficou mal visto por não ter avaliado corretamente os riscos envolvidos no agronegócio.
Esses casos não são exceção, nem tragédia. Fazem parte do jogo. E é justamente por isso que escolher fundo não é só olhar para o percentual de dividendos pagos (dividend yield) na tela.
O fato é que, no embalo desse otimismo, os investidores correram não só para os FIIs, mas também para debêntures, CRIs, Fiagros e qualquer coisa que prometa juros gordos, pagamentos recorrentes e algum nível de proteção contra a inflação.
Quem ficou de fora lá em dezembro —quando os preços estavam mais baixos, os fundos, mais descontados, e os dividendos, proporcionalmente maiores— agora chega seduzido pelos gráficos bonitos, pelos recordes e pelas manchetes positivas. Só que o preço da festa já subiu.
Não digo que acabou a oportunidade. Juros menores tendem, sim, a valorizar os fundos e sustentar bons dividendos. Mas é mais difícil subir a partir do topo.
Claro que nenhum ativo sozinho é bala de prata. FII não resolve a vida de ninguém sozinho. Nem ação, nem dólar, nem ouro, nem Tesouro Direto, nem apartamento para alugar. Serve para compor carteira, equilibrar riscos e ampliar retornos esperados.
