Declarar casa, apartamento, terreno e outros bens e direitos no Imposto de Renda 2025 tem diferenças, dependendo do meio escolhido para preencher a declaração, se no computador, pelo aplicativo da Receita Federal ou online.

O prazo prestar contas termina às 23h59 desta sexta-feira (30). Quem é obrigado e perde a data-limite paga multa mínima de R$ 165,74, que pode chegar a 20% do imposto devido no ano. A Receita espera 46,2 milhões de declarações neste ano.

Consultores ouvidos pela Folha afirmam que as mudanças feitas pelo fisco na declaração de bens e direitos, com a inclusão de seis novos códigos, a possibilidade de atualização do valor do imóvel trazida pela lei 14.973, e as diferenças entre o PGD (Programa Gerador da Declaração) e a solução MIR (Meu Imposto de Renda) —declaração online ou no aplicativo— podem confundir o contribuinte, que precisa ter cuidado.

Quem erra informações ao declarar o Imposto de Renda cai na malha fina e precisa retificar a declaração. O importante é não deixar de declarar o bem no IR. Além disso, quem utilizou a lei 14.973/2024 para atualizar o imóvel entra nas regras de obrigatoriedade.

A principal diferença entre declarar no computador, pelo aplicativo ou online é o nome da ficha onde vai o bem. No programa de computador, ela se chama “Bens e Direitos”, nos demais, o nome é “Patrimônio”.

Nos dois casos, porém, o contribuinte terá de informar se fez atualização do valor, marcando a opção “Atualizou o valor de algum bem imóvel e pagou o ganho de capital até 16/12/204, de acordo com a lei nº 14.973/2024?”

Será preciso detalhar a transação, que permitiu atualizar o imóvel pelo valor de mercado, pagando alíquota de 4%. Quem não fez essa opção só pode mudar o valor em duas ocasiões, se fez reformas ou está pagando financiamento.

Outra diferença é que, no PGD, a ficha de bens e direitos aceita bens móveis e imóveis e não há opção de declarar dívidas, que vão na ficha “Dívidas e Ônus Reais”. Já no aplicativo ou online, a ficha de patrimônio engloba bens móveis e imóveis, e dívidas.

Quem vai declarar reforma ou precisa detalhar as parcelas do financiamento consegue informar os dados com mais facilidade no programa de computador. Isso porque não há como atualizar o valor do imóvel na ficha onde ele está declarado no app ou online.

Se houve reforma, por exemplo, será preciso abrir uma outra ficha. Para financiamentos, não há essa opção.

“Dentro da ficha de “Patrimônio”, o contribuinte deverá selecionar a aba “Eventos” e, nela, selecionar a opção “Acréscimo por reforma ou transformação”, onde deverão ser prestadas as informações que serão incorporadas ao bem”, diz o advogado Paulo Henrique Barbosa, mestre em direito tributário.

O contador e tributarista Welinton Mota, diretor da Confirp Contabilidade, afirma que o custo de aquisição de um bem é imutável, por isso não pode ser atualizado sem que haja uma regra. No entanto, quando há financiamento, as parcelas pagas podem ser acrescentadas ao valor final.

“Isso significa que você vai pagando as parcelas e vai aumentando o valor do seu bem. Você tem de declarar aquilo que efetivamente pagou”, diz.

Mota afirma que quem comprou imóvel em 2024 e opta pela declaração pré-preenchida no computador ou faz o IR pelo aplicativo ou online pode ter parte das informações dessa transação já preenchidas, mas nem sempre isso ocorre. Por isso, é preciso ter cuidado.

Valdir Amorim, especialista da área de Imposto de Renda da IOB, diz que só quem já atualizou seu imóvel pela regra da lei 14.973, de 2024, pôde elevar o valor do bem no IR. Para os demais, não é mais possível.

“A Receita Federal permitiu aos contribuintes, pessoas físicas e jurídicas, que fizessem [essa atualização] até 16 de setembro de 2024. Foi uma opção pela atualização do valor de mercado de seus imóveis, pagando o IR correspondente à diferença entre o custo de aquisição e o valor atualizado, com alíquotas reduzidas”, afirma

Segundo ele, na ocasião, era preciso preencher e entregar a Dabim (Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis) e também pagar todo o IR sobre o lucro até 16 de dezembro de 2024.

No entanto, se vender esse imóvel antes do prazo determinado pela lei, vai pagar a diferença de imposto. “Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado, proporcionalmente, ao tempo decorrido desde a atualização”, afirma.

Veja como declarar bens e direitos no Imposto de Renda 2025

Como declarar bem financiado em 2024?

• Abra a ficha “Bens e Direitos”
• Selecione o grupo; se for imóveis, vá em “Bens Imóveis”, por exemplo
• Clique em “Novo” para adicionar um novo bem ou edite um que já existe
• Escolha o código correspondente ao tipo
• Preencha o campo “Discriminação” com os seguintes dados:

1. Data e valor da compra
2. Endereço completo do imóvel
3. Área total
4. Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, nome do cartório e número do IPTU
5. País onde o imóvel está localizado (utilizar o código 105 para o Brasil)
6. Se for carro, informe Renavam, modelo, ano, cor e dados do vendedor

Quando o imóvel foi adquirido por financiamento no ano de 2024, é preciso inserir ainda outras informações no campo “Discriminação”, como:

1. Valor da entrada
2. Número de prestações pagas no ano e respectivo valor de cada uma
3. Valor total do financiamento e número total de parcelas
4. Gastos com cartório (com comprovantes)
5. Taxa de juros contratada
6. Valor utilizado do FGTS, se for o caso
7. Nome, CNPJ da instituição financeira e número do contrato de financiamento

Deixe em branco a “Situação em 31/12/2023”. No campo “Situação em 31/12/2024”, informe o total pago, somando parcelas quitadas no ano pelo financiamento, e o valor de entrada, se havia alguma economia que foi dada na compra do bem.

Também é preciso informar o saque do FGTS em “Discriminação”, na ficha de bens e direitos, e o valor sacado na ficha de rendimentos isentos e não tributáveis.

Como declarar bem financiado em anos anteriores?

• Abra a ficha “Bens e Direitos”
• Selecione o grupo; se for imóveis, vá em “Bens Imóveis”, por exemplo
• Clique em “Novo” para adicionar um novo bem ou edite um que já existe
• Escolha o código correspondente ao tipo
• Preencha o campo “Discriminação” com os seguintes dados:

1. Data e valor da compra
2. Endereço completo do imóvel
3. Área total
4. Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, nome do cartório e número do IPTU
5. País onde o imóvel está localizado (utilizar o código 105 para o Brasil)
6. Se for carro, informe Renavam, modelo, ano, cor e dados do vendedor

No campo “Situação em 31/12/2023”, informe o valor declarado no ano anterior. Em “Situação em 31/12/2024”, informe tudo o que pagou em 2024 mais o que já estava sendo declarado no IR anteriormente e declare essa soma ao fisco.

Como declarar bem comprado à vista em 2024?

• Abra a ficha “Bens e Direitos”
• Selecione o grupo; se for imóveis, vá em “Bens Imóveis”, por exemplo
• Clique em “Novo” para adicionar um novo bem ou edite um que já existe
• Escolha o código correspondente ao tipo
• Preencha o campo “Discriminação” com os seguintes dados:

1. Data e valor da compra
2. Endereço completo do imóvel
3. Área total
4. Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, nome do cartório e número do IPTU
5. País onde o imóvel está localizado (utilizar o código 105 para o Brasil)
6. Se for automóvel, informe Renavam, modelo, ano, cor e dados do vendedor

Deixe em branco o campo “Situação em 31/12/2023”. Em “Situação em 31/12/2024”, informe o total pago no ano, somando todas as verbas.

Como declarar bem vendido em 2024?

• Acesse a ficha “Bens e Direitos”
• Selecione o grupo; se for imóveis, vá em “Bens Imóveis”, por exemplo
• Clique em “Novo” para adicionar um novo bem ou edite um que já existe
• Escolha o código correspondente ao tipo
• Preencha o campo “Discriminação” com os dados da venda, como valor e informações do comprador. Se for imóvel, é preciso constar informações do IPTU, metragem e do cartório. Se for automóvel, não se esqueça do Renavam

No campo “Situação em 31/12/2023”, informe o valor já declarado no ano anterior. Deixe em branco a “Situação em 31/12/2024” para dar baixa no bem.

QUEM DEVE DECLARAR O IMPOSTO DE RENDA 2025?

• Quem recebeu rendimentos tributáveis —como salário e aposentadoria— a partir de R$ 33.888
• Cidadão que recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte (como rendimento de poupança ou FGTS) acima de R$ 200 mil

• Contribuinte que teve ganho de capital (ou seja, lucro) na alienação (transferência de propriedade) de bens ou direitos sujeitos à incidência do imposto; é o caso, por exemplo, da venda de imóvel com valor maior do que o pago na compra

• Contribuinte com isenção do IR sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, seguida de aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias

• Quem realizou vendas na Bolsa de Valores que, no total, superaram R$ 40 mil, inclusive se isentas. E quem obteve lucro com a venda de ações, sujeito à incidência do imposto. Valores até R$ 20 mil são isentos

• Cidadão que tinha, em 31 de dezembro, posse ou propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, acima de R$ 800 mil

• Contribuinte que obteve receita bruta na atividade rural em valor superior a R$ 169.440 ou quer compensar prejuízos de anos anteriores ou do próprio ano-calendário

• Quem passou a morar no Brasil em 2024 e encontrava-se nessa condição em 31 de dezembro

• Contribuinte que optou por declarar bens, direitos e obrigações detidos por offshores

• Titular de trust e demais contratos regidos por lei estrangeira

• Quem optou por atualizar o valor de imóveis com o pagamento de imposto menor instituído em dezembro de 2024

• Contribuinte que obteve rendimentos em capital aplicado no exterior em aplicações financeiras ou lucros e dividendos de entidades controladas