Os apartamentos compactos estão assegurando seu papel de protagonistas entre os novos projetos residenciais da capital paulista. Mais de 70% dos imóveis lançados em São Paulo no período de 12 meses encerrados em janeiro de 2025 têm menos de 45 metros quadrados, de acordo com um relatório do Goldman Sachs.

A explicação por trás das metragens reduzidas está em fatores como o alto custo do metro quadrado na capital, a busca por localizações centrais e a necessidade de atender a uma demanda crescente por moradias mais acessíveis —principalmente entre jovens, solteiros e investidores.

Segundo os analistas, embora impulsionada por questões econômicas, a tendência também reflete mudanças no estilo de vida urbano e nos padrões de consumo habitacional.

O estudo Brazilian Homebuilder – Heatmap (mapa de calor do construtor brasileiro, em tradução livre), destinado a investidores do banco, traz um panorama estratégico do mercado imobiliário e aponta que, mesmo diante da pressão inflacionária nos custos e das oscilações nas taxas de juros, o setor segue em trajetória positiva.

De acordo com o relatório, a expressiva presença de unidades compactas entre os lançamentos na capital está relacionada à sua maior velocidade de vendas. Essa agilidade na absorção pelo mercado, no entanto, não significa que essas unidades tenham o maior peso financeiro nos lançamentos —pelo contrário. Apesar de representarem uma parcela expressiva em número, sua contribuição para o valor total dos lançamentos é proporcionalmente menor, devido às dimensões reduzidas.

Uma das métricas analisadas no estudo são os meses de inventário por tamanho de unidade, que indicam a velocidade de vendas. Em teoria, uma menor quantidade de meses de inventário sugere uma demanda mais aquecida. Contudo, a análise mostra que, embora os compactos tenham bom desempenho em determinados períodos, as unidades com menos de 45 m² não apresentam, de forma consistente, os menores prazos de escoamento em todas as janelas analisadas.

Ainda assim, o otimismo com os compactos permanece. Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) que participou do estudo, a tendência dos imóveis compactos segue em alta em 2025, com a demanda pelo produto se sustentando a longo prazo, especialmente em regiões de infraestrutura consolidada e com forte adensamento populacional, como o centro expandido de São Paulo.

“Esses imóveis continuam se destacando como uma alternativa inteligente para investidores, oferecendo maior rotatividade e rentabilidade no mercado de locação, especialmente em bairros com boa conexão a centros empresariais e universitários. A sinergia entre localização estratégica e ticket de entrada mais acessível mantém os compactos entre os produtos mais procurados do setor”, diz França.

A Abrainc forneceu ao estudo dados de 20 grandes incorporadoras, incluindo informações sobre vendas, lançamentos, inventário e valores, segmentados por nível de renda.

A consolidação dos imóveis compactos no portfólio das empresas também é parte da estratégia para ter ganho em escala, mitigando o impacto da inflação sobre insumos e mão de obra. Com metragens menores, são produtos que exigem menos investimento por unidade, aceleram o giro de estoque e permitem maior diluição dos custos fixos da obra.

Um dos principais termômetros desse cenário é o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que acumulou alta de 7,1% nos 12 meses até janeiro —superando o IPCA (inflação oficial) no mesmo período. O aumento foi puxado, principalmente, pelos materiais de construção. Apesar disso, construtoras ouvidas pelo Goldman Sachs avaliam que a inflação do setor ainda é administrável, especialmente nos segmentos de média e alta renda, onde há mais espaço para repassar os custos.

Essa capacidade de adaptação diante da pressão inflacionária, aliada à manutenção da demanda e ao foco em produtos de alta rotatividade —como os imóveis compactos—, tem se refletido também no desempenho das empresas do setor no mercado financeiro. O otimismo em torno da estabilidade operacional e da perspectiva de margens preservadas, mesmo com custos mais altos, tem atraído o olhar de investidores.