Comprar imóvel para investir sem pensar na rentabilidade é como comprar um carro conversível para alugar em Reykjavik, na Islândia — sem saber que a cidade passa boa parte do ano entre o frio intenso e a chuva. Pode até parecer estiloso, mas está longe de ser funcional.
Essa analogia pode parecer exagerada, mas ilustra bem um erro comum: confundir o ato de comprar com o de investir. Embora os termos pareçam semelhantes, representam atitudes completamente diferentes — e podem gerar resultados opostos.
Comprar envolve emoção, interesses pessoais ou apego estético. Investir exige análise, lógica, cálculo de retorno. Um compra pensando no que gostaria de ter; o outro, no que os outros gostariam de alugar ou comprar depois. Um olha para dentro; o outro, para o mercado.
Muitos que dizem estar investindo em imóveis estão, na prática, apenas realizando compras caras e mal planejadas. Escolhem imóveis pela aparência, ignoram liquidez, esquecem de fazer contas e se frustram com um retorno que mal cobre a inflação.
O investidor, por outro lado, escolhe com base em métricas: rendimento líquido, vacância média, demanda por aluguel, tipo de público. Ele não se encanta com o piso nem com a vista, mas com o fluxo de caixa e a valorização.
Mas o erro não está apenas na escolha do imóvel. Está também na forma como ele é adquirido.
Boa parte das pessoas compromete o capital à vista ou entra em financiamentos longos que reduzem o retorno. Existem formas mais eficientes. Uma delas é a alavancagem via consórcio. Quando bem estruturado, permite comprar com parcelas menores e usar o próprio aluguel para quitar o imóvel. Com o mesmo capital de entrada, é possível ter dois ou três imóveis gerando renda e valorização.
Outra estratégia pouco explorada é a entrada como sócio investidor em empreendimentos antes do lançamento. Nesse modelo, o investidor participa desde a fundação do projeto e se beneficia do ciclo completo de valorização. O preço pago é menor e, assim, o potencial de retorno, maior — desde que o risco seja bem avaliado.
Mas nada disso funciona se a mentalidade for de consumidor. Muitos compram imóveis lindos, caros, com baixa liquidez e alto custo de manutenção. Já o investidor busca eficiência: metragem funcional, boa localização, alta rotatividade, padrão médio e baixo risco de vacância.
Como diria Warren Buffett, “preço é o que você paga, valor é o que você leva”. No mercado imobiliário, essa diferença é gritante. Muitos pagam caro por imóveis que entregam pouco — porque compram como consumidores, e não como investidores.
Investir em imóveis é possível. Mas exige abandonar a postura emocional de quem compra para ter — e adotar a mentalidade estratégica de quem compra para fazer render. Comprar é consumo. Investir é visão. Confundir os dois é transformar patrimônio em peso — e ainda parcelar o equívoco por anos. Para quem quiser se aprofundar nessa abordagem e entender como funcionam estratégias como a alavancagem patrimonial via consórcio, darei uma palestra gratuita na próxima terça-feira, às 19h30 (se inscreva aqui).
Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.
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