Quando você vai comer um bolo, há duas formas de participar: chegando só na hora de servir ou ajudando a preparar a receita desde o começo. Quem acompanha a massa desde a farinha conhece os ingredientes, controla o ponto e, quase sempre, prova primeiro. No mercado imobiliário, não é muito diferente.
A maioria das pessoas investe em imóveis apenas quando o “bolo” está pronto: compram unidades finalizadas, com tudo no lugar, riscos resolvidos e preço de mercado cheio. É mais seguro? Sim. Mas também é onde o ganho costuma ser menor. Os maiores lucros já foram servidos a quem participou da receita — quando o projeto ainda era só uma ideia no papel.
No mercado, podemos dividir a jornada de um imóvel em pelo menos quatro fases: pronto, em obra, em lançamento e pré-lançamento. Cada etapa representa um nível diferente de risco, liquidez e, principalmente, retorno potencial.
No estágio pronto, o imóvel está regularizado e pronto para gerar renda com aluguel. O investidor deve mirar o rendimento de locação e, para melhorar o retorno, pode usar estratégias de alavancagem, como consórcios bem estruturados. Mas o ganho de capital aqui é limitado: quem comprou antes já capturou boa parte da valorização.
Durante a obra, ainda há espaço para valorização — e quem entra cedo pode ver o preço subir até a entrega das chaves. Mas também não é onde está o grande ganho do mercado imobiliário, pois no lançamento, a incorporadora já posicionou o preço no valor de mercado, fez campanhas, contratou corretores e iniciou as vendas.
É antes de tudo isso que mora a maior oportunidade. É nesse momento mais cedo que grandes investidores costumam participar e capturar a maior parte do ganho.
Investir antes do lançamento significa participar do projeto desde sua concepção. E isso se dá por meio de uma estrutura jurídica chamada SCP — Sociedade em Conta de Participação.
Funciona assim: o investidor entra como sócio oculto, sem exposição pública e sem responsabilidade por obrigações da incorporadora. O capital é usado para viabilizar as etapas iniciais — compra do terreno, licenças, projetos. Quando o empreendimento é lançado e vendido ao mercado, você recebe sua parcela correspondente ao investimento.
Como o investidor entrou no momento mais precoce, o retorno costuma ser mais expressivo. Em projetos bem estruturados, é comum que o capital se valorize significativamente — em alguns casos, mais que dobrando em quatro anos.
Claro, há riscos. O projeto pode atrasar, as vendas podem não ocorrerem como esperado ou o preço realizado na venda pode ser diferente do projetado. Por isso, é fundamental selecionar bem a incorporadora, o terreno e o modelo de operação. Mas, com a estrutura e acompanhamento certos, pode ser acessível a quem busca diversificar com mais estratégia e visão de longo prazo.
Entretanto, esse tipo de investimento ainda é restrito a um público mais experiente, é exigido que o investidor seja qualificado e os aportes mínimos podem ser a partir de R$500 mil. Por isso, é comum entre grandes investidores, empresários e famílias de alto patrimônio.
Adicionalmente, as oportunidades de aplicações em empreendimentos nestes estágios não costumam ser anunciadas, mas são comentadas em apenas pequenos círculos. Você precisa ter um bom relacionamento nas incorporadoras ou estar com a pessoa certa para descobrir.
O mercado imobiliário tem muitas camadas. Quem conhece só o topo do bolo pode até se satisfazer com a segurança, mas perde boa parte dos ganhos. Já quem entra na cozinha desde o começo vê o valor crescer ainda no forno — e muitas vezes leva para casa a fatia mais generosa.
Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor.
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