Em um cenário de inflação persistente, juros elevados e incertezas globais, imóveis de alto padrão nas tradicionais vizinhanças paulistanas de Higienópolis, Pinheiros e Jardins resistem às crises e atraem compradores dispostos a pagar milhões para morar ou investir na região.

O tíquete médio dos imóveis por essas redondezas ultrapassa facilmente os R$ 4 milhões, com o metro quadrado girando em torno de R$ 20 mil —e podendo superar os R$ 60 mil em empreendimentos premium. O mercado de locação também se destaca: nos últimos 12 meses, de acordo com índice do QuintoAndar, o Jardim Europa registrou alta de 16,1% no preço do aluguel; Higienópolis subiu 12%; e Pinheiros, 12,6%. O metro quadrado em Pinheiros já alcança R$ 92,9 e; no Jardim Europa, R$ 87,9 — ambos entre os mais caros da cidade.

Essa valorização —frequentemente acima da média da cidade— se explica pela combinação de uma oferta limitada de terrenos disponíveis para novos empreendimentos, localizações estratégicas e infraestrutura consolidada, com transporte, comércio, serviços e lazer.

“O consumidor de altíssimo padrão, por muito tempo, teve dificuldade em encontrar imóveis novos nos bairros tradicionais de São Paulo. Agora, esse cenário está mudando: os lançamentos de alto padrão estão de volta aos Jardins, e Pinheiros passou a ser redescoberto”, afirma Guilherme Sawaya, diretor comercial e de marketing da Idea Zarvos.

Essa intensificação dos lançamentos está diretamente relacionada às mudanças promovidas pela revisão da legislação urbana, que flexibilizou a verticalização em regiões com forte escassez de terrenos disponíveis, especialmente nos eixos estruturais próximos às avenidas Rebouças, Angélica e Paulista. Há uma grande diversificação de projetos, desde compactos de 20 m² até metragens acima de 250 m².

Embora o segmento esteja historicamente associado a grandes espaços, há uma tendência crescente de oferecer o mesmo padrão de qualidade em áreas menores e plantas mais funcionais. Isso atende um número crescente de jovens executivos e profissionais liberais, especialmente das áreas de tecnologia e finanças.

“Há também um número expressivo de compradores de fora de São Paulo, especialmente empresários do Centro-Oeste e do agronegócio, que buscam um endereço na capital para fazer negócios”, afirma Rodrigo Mauro, CEO da REM Construtora.

A região dos Jardins é um exemplo de lugar onde o perfil do comprador tem se rejuvenescido. “Vamos lançar em breve um projeto que terá apartamentos de 20 m² a mais de 100 m², justamente para atender a demanda de todos os perfis. As áreas comuns têm uma importância muito grande para esse público, que busca ter boas opções de lazer e serviços sem precisar sair de casa”, afirma Luciana Vieira, diretora de Incorporação da Vitacon.

O aumento de empreendimentos com unidades compactas tornou os imóveis maiores em áreas nobres ainda mais raros.

Pinheiros é um exemplo da transformação urbana e imobiliária. Entre os lançamentos, destaca-se o Altitude Jardins por Artefacto, com apartamentos de 70 m² a 205 m² e valores a partir de R$ 41 mil o metro quadrado. O empreendimento vai ocupar um quarteirão inteiro entre a alameda Santos, a rua da Consolação e a avenida Paulista, e terá rooftop com vista livre da cidade.

“Nos Jardins e em Pinheiros, o tipo de imóvel de luxo com maior demanda é o apartamento, com 54% das buscas. A preferência está voltada a imóveis espaçosos, com mais de 250 m² [48%] e 3 a 4 dormitórios [75% somados], o que indica um público que busca conforto e estrutura para família”, diz Alvaro Marco Coelho da Fonseca, diretor executivo da Coelho da Fonseca.

Em Higienópolis, o novo se integra ao antigo. Edifícios com arquitetura modernista e art déco dividem espaço com torres como a Itambé, do projeto Praça Higienópolis —a mais alta do bairro, com foco no segmento residencial de luxo, com estúdios de 27 m² a 34 m² . A SKR, responsável pelo empreendimento, estima uma valorização do projeto em 25% até a entrega, prevista para 2028.

“É um bairro que ficou muito tempo sem ter lançamentos e está sendo redescoberto. Os investidores de fora estão descobrindo o potencial do bairro. Mas não existe terreno, estão é preciso garimpar. Demanda há”, diz Paulo Petrin, vice-presidente da One Innovation.

Ele afirma que a procura nesses bairros nobres é por terrenos que possam abrigar projetos de torres altas que valorizem a vista —exigência e diferencial desde a pandemia . “A tendência de Balneário Camboriú está chegando em São Paulo”, diz.

Segundo Sawaya, o novo comprador de alto padrão valoriza hoje não só o imóvel, mas também o edifício como experiência. Há uma busca crescente por prédios assinados, com arquitetura autoral, entradas imponentes e áreas comuns completas —de quadras de tênis a salas de massagem, além certificações de sustentabilidade, concedidas a empreendimentos que melhoram a saúde e o bem-estar dos seus moradores e da comunidade local.

Além da arquitetura e do design, tecnologias como automação residencial para iluminação e climatização se tornaram essenciais nos projetos, assim como espaços de wellness, com academias equipadas, spa, sauna, lareira externa, lounge gourmet e áreas pet-friendly.

“O público de alto padrão sente menos os impactos de curto prazo da economia e pensa no longo prazo ao adquirir imóveis, buscando valorização e segurança patrimonial”, afirma Joaquim Rocha Azevedo, CEO da Sequóia Properties. Segundo ele, a alta dos juros acaba retardando a decisão de compra, mas não elimina o interesse. O fechamento da compra tende a ocorrer mais próximo da entrega do empreendimento.

De acordo com o último levantamento divulgado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) em parceria com a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), o segmento de Médio e Alto Padrão (MAP) apresentou bom desempenho em 2024, especialmente no valor de venda, que cresceu 23,8%, somando R$ 26,6 bilhões no acumulado do ano passado.

Os lançamentos desse segmento expandiram 42% em valor no acumulado de 2024, totalizando R$ 23,6 bilhões. Outro marco importante foi a queda nos estoques. No fechamento de 2024, a duração dos estoques do MAP caiu para 13 meses, nível saudável e próximo a média histórica.

Para Luiz França, presidente da Abrainc, a expectativa é que o segmento siga aquecido nos próximos dois anos. “Estudos indicam que, quem comprou imóvel nos últimos dez anos, teve uma valorização acima da Selic. E quem comprou, e alugou teve uma valorização ainda maior. Já o segmento de luxo, onde a dependência do financiamento é menor, a demanda segue alta, com lançamentos cada vez mais exclusivos”, diz.