A inadimplência em condomínios atingiu recorde histórico de protestos no Brasil em 2024. Dados do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil (IEPTB) mostram que o número de dívidas condominiais encaminhadas aos cartórios saltou de 4.885 em 2020 para 15.320 em 2024 —um aumento de mais de 200% em cinco anos. Somente no primeiro trimestre de 2025, já foram registrados 6.266 novos protestos, o que indica que o número pode voltar a crescer neste ano.

A prática tem sido a saída de síndicos e administradoras de imóveis para lidar com os condôminos inadimplentes devido à alta taxa de recuperação dos valores protestados, segundo o instituto.

Em 2024, dos R$ 29,6 milhões em dívidas levadas aos cartórios do país, R$ 7 milhões foram pagos pelos devedores, um índice de efetividade de 25,2%.

“O que se verifica na prática é que, quanto antes a dívida é encaminhada a protesto, mais certo é que ela será solucionada rapidamente”, afirma André Gomes Netto, presidente do IEPTB.

“Essa prática também evita o acúmulo de outras parcelas, o que só aumenta o valor total que o devedor tem a pagar, tornando mais difícil a quitação dos débitos”, diz Gomes Netto.

A multa por atraso no pagamento da cota do condomínio é de 2%, além de juros de 1% ao mês. O não pagamento traz ao proprietário o risco de perder o imóvel caso a dívida seja judicializada, e o bem, colocado em leilão. Segundo o IEPTB, a dívida pode ser levada a protesto a partir do primeiro dia útil depois do vencimento.

O protesto da dívida pode ser feito sem a necessidade de aprovação prévia em assembleia do condomínio. Para encaminhar o débito, o síndico ou a administradora deve apresentar a ata de eleição do síndico vigente e um requerimento com os dados do condômino inadimplente, como nome, CPF ou CNPJ e endereço.

O protesto é sempre feito contra o proprietário do imóvel —mesmo que haja inquilinos—, por ser o responsável legal pelo pagamento das cotas condominiais.

ENTENDA A COTA CONDOMINIAL

A cota condominial é geralmente estabelecida em assembleia, na qual é aprovado o orçamento anual do condomínio. Esse orçamento define todas as despesas previstas para o período e, com base nele, é calculado o valor que cada unidade deve pagar mensalmente.

Existem dois tipos principais de cota condominial:

Cota Ordinária – Refere-se às despesas rotineiras e regulares do condomínio, como salários de funcionários, manutenção de elevadores, limpeza, segurança e consumo de energia elétrica nas áreas comuns.

Cota Extraordinária – Destinada a despesas não previstas no orçamento anual e que necessitam de uma arrecadação adicional, como reformas, obras de grande porte e aquisição de novos equipamentos.

A inadimplência da cota condominial ocorre quando um proprietário ou morador de uma unidade em um condomínio, de casas ou de apartamentos, deixa de pagar a contribuição mensal destinada a cobrir as despesas comuns do condomínio.

Essas despesas incluem manutenção das áreas comuns, serviços de limpeza, segurança, salários de funcionários, consumo de energia elétrica nas áreas comuns, entre outros custos necessários para o bom funcionamento e conservação do condomínio.

A inadimplência afeta os serviços do condomínio e o impede de pagar suas contas, podendo levar ao aumento das contribuições para os moradores adimplentes ou à redução da qualidade dos serviços prestados.

Enquanto estiver inadimplente, o condômino pode ser impedido de votar em assembleias condominiais e de exercer cargos na administração do prédio.

Segundo o Grupo Superlógica, que oferece softwares para administração de condomínios, a inadimplência da taxa condominial causa um prejuízo anual de aproximadamente R$ 7 bilhões para os condomínios do Brasil.

Em março, a inadimplência da taxa atingiu 6,80%, na média nacional, de acordo com levantamento da empresa. É o maior dos últimos dez meses. A análise foi feita com aproximadamente 300 mil condomínios em todas as regiões do Brasil, somando mais de 4,2 milhões de imóveis (casas e apartamentos) com boletos há mais de 90 dias sem pagamento.